Dr. Öğr. Üyesi Ahmet Ayar

1. Genel olarak

Günümüzde kat mülkiyeti düzeni, çok sayıda kişinin yoğun olarak yaşadıkları ve ortak yerleri paylaştıkları bir yaşam alanıdır. Bilhassa, kendi sosyal alanlarını, otoparkını, sağlık hizmetlerini, güvenliğini, çevre düzenini, temizlik hizmetlerini, açık ve kapalı spor alanları gibi pek çok hizmeti barındıran yapılar, bir yandan yaşam konforunu artırırken, diğer yandan yönetim sorunlarının artmasına sebebiyet vermektedir.

Gerçekten de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1965 yılında bir parselde en fazla otuz bağımsız bölüm bulunurken, günümüzde bir parselde üçbin bağımsız bölümün olduğu yapılara rastlanmaktadır. Doğal olarak bu büyüme yönetim sorunlarının artmasına sebebiyet vermiş ve bilhassa tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi sürecinde genel kurulların yapılıp yapılamayacağı, görev süresi sona eren yöneticiler yerine yeni yöneticilerin seçilip seçilemeyeceği ve ortak gider avanslarının nasıl belirleneceği gibi yönetim sorunları ortaya çıkmıştır.

2. Kat Mülkiyeti Kanununda kat malikleri birliğine ver verilmiş midir?

Kat maliklerinin anagayrimenkulde ortaya çıkan ortak yönetim sorunları dolayısıyla birbirleriyle sıkı ilişki içinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı gerektirmektedir. Bu teşkilatlanma, kat maliklerinin bir topluluk, bir birlik teşkil etmeleri biçimindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, “Kat Malikleri Birliği” diyebileceğimiz bu teşkilatın düzenli bir biçimde yönetilmesi için ayrıntılı hükümler getirmektedir (bkz. OĞUZMAN, Kemal/SELİÇİ, Özer/OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, İstanbul 2018, s. 672; ARPACI, Abdülkadir: Kat Mülkiyetinde Yönetim, İstanbul 1984, s. 81; SEROZAN, Rona: Medeni Hukuk, Genel Bölüm/Kişiler Hukuku, İstanbul 2018, s. 491-492). Toplu yapılar bakımından da özel düzenlemeler getirilmiştir (KMK. 66-74). Kat malikleri birliğine tüzel kişilik tanınmış değildir. Birliğin yönetimi için üç organ öngörülmüştür: Genel Kurul (veya Kat Malikleri Kurulu), Yönetici (Yönetim Kurulu) ve Denetçi (Denetleme Kurulu).

Kat Mülkiyeti Kanununda kat malikleri kuruluna hüküm bağlanmış; kat malikleri birliğine yer verilmemiştir. Ne var ki, kanunda kat malikleri birliği terimine işaret eden bir hükme rastlamasak da kat malikleri kurulunun arkasında kat maliklerinin oluşturduğu bu birlik (Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer) mevcuttur.

Gerçekten de Kat Mülkiyeti Kanununun sistematiğine bakıldığında, kanunda açık olarak ifade edilmese de kat malikleri birliği kararları ile kat malikleri kurulu kararları ayırımı fark edilebilmektedir. Şöyle ki, tüm kat maliklerinin varlığına dayalı nitelikli karar çoğunluğunun arandığı hallerde ortada kat malikleri kurulu kararı değil, kat malikleri birliği kararı olduğu açıktır.

3. KMK.’da kat malikleri birliğine sonuç bağlayan düzenlemeler

Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, Türk Hukuku’nda kat malikleri birliği kanunda açıkça düzenlenmese de bu kuruma sonuç bağlayan düzenlemelerle karşılaşıyoruz.

Örneğin,  KMK. 19/II ile kat maliklerinden birinin “bütün kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmadıkça” anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veye boya yaptıramayacağı düzenlenmiştir. Bu hükme göre, burada aranan rızanın toplantıya katılan ve toplantı yeter sayısını sağlayan kat maliklerinin beşte dördü değil, kat malikleri birliğinin yani bütün kat maliklerinin beşte dördü ile sağlanacağı açıktır (aynı yönde bkz. ARPACI: Yönetim, s. 171, dn. 288; ÖZMEN, Etem Sabâ/VARDAR-HAMAMCIOĞLU, Gülşah: Kat İrtifakı, İstanbul 2017, s. 237).

Bir başka örnekte, KMK. 25’e göre, kat maliklerinden biri diğer kat maliklerine karşı borç ve yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederse, kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi söz konusu olabilecektir. Ancak bunun için kat malikleri tarafından bir karar alınması zorunluluğu ön şart olarak kabul edilmiştir. KMK. 25/II gereği, burada da kat malikleri kurulu kararından değil, kat malikleri birliği kararından bahsedilmektedir. Buna göre, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunu sağlayan, elden dolaştırılacak imzalı adi yazılı şekilde düzenlenmiş karar yeterli olacaktır (tabii, kararın kat malikleri kurulunda alınmasına bir engel yoktur).

Yine KMK. 28/III’e göre, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Bu hükümde kat malikleri kurulunun değil, kat malikleri birliğinin kararının arandığı anlaşılmaktadır. Metinde geçen “bütün kat malikleri” ifadesinden çıkan sonuç toplantıya katılan ve toplantı yeter sayısını sağlayan kat maliklerinin beşte dördü değil, kat malikleri birliğinin yani bütün kat maliklerinin beşte dördüdür.

Pandemi sürecinin en fazla tartışma konusu olan meselelerden biri olan yönetici seçimine ilişkin ise, KMK. 34/IV’e göre, yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Bu hükümle de kanun koyucu kat malikleri kurulunun yani toplantıya katılan kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunu değil, tüm kat maliklerinin yani kat malikleri birliğinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu aramıştır.

KMK. 42 hükmü de kat malikleri birliği kararını aramaktadır. Şöyle ki; KMK. 42’ye göre, kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Örneğin, anagayrimenkulün otopark olan ortak yerinin bir bölümü, kat malikleri tarafından çocukların oyun oynaması için çocuk parkına çevrilmek istenirse, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile, elden yazıyla karar metni dolaştırıp geçerli kararın alınmasıyla ve bu kararın icrasının yönetici tarafından KMK. 35’de sayılan görevleri kapsamında yerine getirilmesi suretiyle mümkün olacaktır (bkz. ÖZMEN/VARDAR-HAMAMCIOĞLU: s. 238).

Bu hususta son olarak, “Temlikî tasarruflar ve önemli işler” başlığını taşıyan KMK. 45’e göre de, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

4. Sonuç ve değerlendirme

Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, Kat Mülkiyeti Kanununda kat malikleri birliğine terim olarak yer verilmese de TMK. 1 gereği Kat Mülkiyeti Kanununun birçok hükmünün özünde (ruhunda) bu kavramın olduğunu görüyor (KMK. 19, 25, 28, 34, 42, 45)  ve bu tespitin birçok sorunun çözümünde bize yol göstereci nitelikte olduğuna inanıyoruz.

Kanaatimizce, Kat Mülkiyeti Kanununda kurul olarak toplanılması öngörülmeyen bütün durumlarda (KMK. 19, 25, 28/III, 34, 42, 45)  bu konudaki kararların kat malikleri birliği kararı olarak, kat malikleri kurulu toplantısı çağrı usulüne uyulmadan ve hatta elden imza atılarak ispat şekli oluşturan karar metinleri ile de geçerli şekilde alınabilmesi mümkündür. Bu vesileyle pandemi sürecinde bir araya gelmeleri toplum sağlığı açısından sakıncalı olan kat malikleri kat malikleri birliği olarak alabilecekleri kararları kurul olarak toplanmadan da alabileceklerdir.

Paylaş